Vuokralaisen ja vuokranantajan oikeuksia ja velvollisuuksia säätelevään lakiin tulee lokakuun alussa useita muutoksia. Osa niistä näkyy suoraan tavallisen vuokralaisen arjessa, kun taas osa vaikuttaa erityisesti vuokranantajien toimintaan ja uusien vuokrasopimusten laatimiseen.
Uutta lakia sovelletaan pääsääntöisesti myös ennen 1.10.2026 tehtyihin vuokrasopimuksiin, mutta lakiin sisältyy useita siirtymäsäännöksiä. Siksi esimerkiksi vuokranantajan irtisanomisaikaa ja muuttopäivää koskevat uudet säännöt eivät lähtökohtaisesti muuta vanhoja vuokrasopimuksia.
Vuokranantajan irtisanomisaika lyhenee uusissa sopimuksissa
Yksi merkittävistä muutoksista koskee vuokranantajan irtisanomisaikaa toistaiseksi voimassa olevissa vuokrasopimuksissa.
Nykyisin vuokranantajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden. Alle vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa irtisanomisaika on kolme kuukautta.
Lokakuusta lähtien uusissa sopimuksissa vuokranantajan irtisanomisaika on neljä kuukautta, jos vuokrasuhde on ennen irtisanomista jatkunut yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Muussa tapauksessa irtisanomisaika on kolme kuukautta.
Vuokralaisen irtisanomisaika säilyy yhdessä kuukaudessa. Irtisanomisajan laskemisen lähtökohta ei myöskään muutu: irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on tehty, jollei muuta ole sovittu tai laista muuta johdu.
Vuokranantajan uutta irtisanomisaikaa koskevaa sääntöä ei lähtökohtaisesti sovelleta ennen 1.10.2026 tehtyihin vuokrasopimuksiin. Niihin sovelletaan tältä osin aikaisempaa lakia, elleivät osapuolet lain voimaantulon jälkeen sovi asiasta toisin.
Tapa sopia vuokrasuhteen vähimmäiskestosta muuttuu
Uudistus vaikuttaa myös yleisesti käytettyyn tapaan sopia vuokrasuhteen vähimmäiskestosta.
Nykyisin toistaiseksi voimassa olevaan vuokrasopimukseen voidaan ottaa ehto, jonka mukaan vuokralaisen irtisanomisaika voi alkaa aikaisintaan esimerkiksi vuoden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta. Näin sopimus on toistaiseksi voimassa oleva, mutta vuokralainen sitoutuu käytännössä asumaan asunnossa tietyn vähimmäisajan.
Lokakuun alusta lähtien uusiin vuokrasopimuksiin ei enää voida pätevästi ottaa ehtoa, jolla vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään tai irtisanomisajan alkamista siirretään. Tällainen ehto on uuden lain mukaan mitätön.
Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, ettei esimerkiksi vuoden vähimmäiskestosta voisi enää sopia. Suomen Vuokranantajien vt. johtavan juristin Susanna-Maria Aarnivuon mukaan vaihtoehdoksi tulee niin sanottu hybridisopimus, jossa vuokrasopimus tehdään ensin määräajaksi ja sovitaan samalla, että se jatkuu määräajan jälkeen toistaiseksi voimassa olevana.
Aarnivuo muistuttaa myös, ettei muutos tee ennen lain voimaantuloa sovittuja ehtoja jälkikäteen mitättömiksi. Ennen 1.10.2026 tehtyihin sopimuksiin sovelletaan tältä osin aikaisempaa sääntelyä.
Vuokravakuudelle tulee 14 päivän määräaika
Vuokravakuuden palauttamiseen tulee jatkossa laissa määritelty määräaika.
Vuokrasuhteen päätyttyä vakuus on palautettava tai vapautettava tai sen pidättämisestä on ilmoitettava kirjallisesti viipymättä ja viimeistään 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä tai sitä myöhemmin tapahtuneesta asunnon hallinnan luovuttamisesta.
Jos vuokranantajalla on peruste pidättää vakuudesta rahaa esimerkiksi maksamattoman vuokran tai vuokralaisen vastuulle kuuluvan vahingon vuoksi, kirjallisesta ilmoituksesta on käytävä ilmi saatavan peruste ja kohtuullinen arvio sen määrästä. Lähtökohtaisesti vakuudesta voidaan pidättää vain saatavaa vastaava määrä.
Jos vakuuden palauttamiselle, vapauttamiselle tai pidättämistä koskevan ilmoituksen tekemiselle on perustellusta syystä johtuva este, 14 päivän määräaika lasketaan esteen poistumisesta.
Aiemmassa laissa ei ole ollut vastaavaa tarkkaa määräaikaa vakuuden palauttamiselle. Uutta sääntöä sovelletaan myös ennen 1.10.2026 tehtyihin vuokrasopimuksiin.
Aarnivuo nostaa vakuuden yhdeksi esimerkiksi muutoksista, jotka koskevat myös vanhoja sopimuksia. Hänen mukaansa vakuuden käyttöä ja palauttamista koskevat uudet menettelysäännökset velvoittavat lain voimaantulon jälkeen kaikkia vuokranantajia.
Vuokrankorotuksesta on ilmoitettava kirjallisesti etukäteen
Uusi laki tarkentaa myös vuokrankorotuksista ilmoittamista. Vuokranantajan on jatkossa ilmoitettava vuokralaiselle kirjallisesti vuokrankorotuksesta, uudesta vuokrasta ja siitä, milloin korotus tulee voimaan. Ilmoitus on annettava vähintään kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa.
Vuokralaisella on lisäksi oikeus saada selvitys siitä, miten vuokrankorotus on laskettu. Jos vuokrankorotuksesta ei ole ilmoitettu lain edellyttämällä tavalla, korotettua vuokraa ei voida periä takautuvasti ajalta ennen asianmukaisen ilmoituksen tekemistä.
Vuokralaiselle tulee tarkempi ilmoitusvelvollisuus muista asukkaista
Vuokralaisen oikeudesta käyttää asuntoa yhdessä muiden henkilöiden kanssa on säädetty jo aiemmin. Lokakuussa lakiin tulee kuitenkin uusi velvollisuus antaa vuokranantajalle tietoja muista asunnossa asuvista henkilöistä.
Jos vuokralaisen lisäksi asunnossa asuu muita henkilöitä, vuokranantajalle on ilmoitettava kirjallisesti asukkaiden lukumäärä ja peruste, jonka nojalla he asuvat huoneistossa. Täysi-ikäisistä asukkaista on ilmoitettava lisäksi nimi, syntymäaika ja yhteystiedot.
Myös muutoksista on ilmoitettava. Vuokranantajalle on kerrottava viipymättä kirjallisesti esimerkiksi uuden asukkaan muuttamisesta asuntoon sekä aiemmin ilmoitetun asukkaan poismuutosta.
Uusi ilmoitusvelvollisuus koskee myös ennen 1.10.2026 alkaneita vuokrasuhteita. Vanhoissa vuokrasuhteissa vuokranantajan on kuitenkin ensin ilmoitettava vuokralaiselle uudesta ilmoitusvelvollisuudesta lain voimaantulon jälkeen.
Tupakointi muuttuu lähtökohtaisesti kielletyksi
Lokakuun alussa muuttuvat myös vuokra-asunnossa tupakointia koskevat säännöt.
Jatkossa poltettavaksi tai muutoin kuumennettavaksi tarkoitetun tupakkatuotteen käyttäminen on lähtökohtaisesti kielletty vuokra-asunnon sisätiloissa, asuntoon kuuluvalla parvekkeella sekä muissa asuntoon liittyvissä yksityisissä sisä- ja ulkotiloissa. Kielto koskee myös laissa määriteltyjä vastaavia tuotteita.
Vuokranantaja voi antaa tupakointiin erikseen luvan, jos muu lainsäädäntö, viranomaisen määräys tai esimerkiksi taloyhtiötä koskevat määräykset eivät sitä estä. Käytännössä lähtökohta siis muuttuu: tupakointia ei tarvitse enää erikseen kieltää vuokrasopimuksessa, vaan se on lähtökohtaisesti kiellettyä, ellei sitä ole erikseen sallittu.
Tupakointia koskevaa uutta sääntelyä sovelletaan myös ennen 1.10.2026 tehtyihin vuokrasopimuksiin. Suomen Vuokranantajat onkin tiivistänyt muutoksen niin, että tupakointikielto tulee vuokra-asuntoihin automaattisesti uuden lain voimaantulon myötä.
Muuttopäivä muuttuu uusissa vuokrasopimuksissa
Nykyisen lain lähtökohtana on ollut, että muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymistä seuraava arkipäivä. Muuttopäivänä vuokralaisen on pitänyt jättää puolet asunnosta vuokranantajan käytettäväksi ja seuraavana päivänä luovuttaa asunto kokonaan.
Uusi laki yksinkertaistaa sääntöä. Jatkossa muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymispäivä, jolloin vuokralaisen on luovutettava asunto kokonaisuudessaan vuokranantajan hallintaan.
Muutos ei lähtökohtaisesti koske ennen 1.10.2026 tehtyjä vuokrasopimuksia. Niihin sovelletaan vanhaa muuttopäivää koskevaa sääntelyä, elleivät osapuolet lain voimaantulon jälkeen sovi asiasta toisin.
Vanhoja vuokrasopimuksia ei siis tarvitse uusia lokakuussa. Aarnivuon mukaan esimerkiksi vuokranantajan irtisanomisaikaa ja muuttopäivää koskevien uusien sääntöjen soveltaminen vanhoihin sopimuksiin edellyttää erikseen sopimista.
Vakava häiriökäyttäytyminen voi vaikuttaa vuokrasuhteeseen myös asunnon ulkopuolella
Uusi laki laajentaa tilanteita, joissa vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen. Lakiin tulee uusi yleinen purkamisperuste, jonka mukaan vuokrasopimus voidaan purkaa myös muusta erittäin painavasta syystä.
Käytännössä muutos mahdollistaa nykyistä paremmin puuttumisen vakavaan häiriökäyttäytymiseen ja muuhun moitittavaan toimintaan, joka vaarantaa esimerkiksi muiden asukkaiden kotirauhaa tai turvallisuudentunnetta. Toiminnan ei välttämättä tarvitse tapahtua vuokra-asunnon sisällä.
Suomen Vuokranantajien mukaan purkaminen voisi tulla kyseeseen esimerkiksi tilanteessa, jossa vuokralainen syyllistyy vakavaan väkivaltarikokseen asunnon välittömässä läheisyydessä.
Kyse ei kuitenkaan ole tavallisista asumisen häiriöistä tai yksittäisestä metelistä. Purkamiskynnys on korkea, sillä uuden yleisen purkamisperusteen käyttäminen edellyttää erittäin painavaa syytä.
Vuokranantajan asunnossa käymiseen tulee tarkemmat säännöt
Vuokranantajalla ja tämän edustajalla on jatkossakin oikeus päästä asuntoon silloin, kun se on tarpeellista esimerkiksi asunnon kunnon ja hoidon valvomiseksi, korjaus- tai muutostöitä varten tai niiden valvomiseksi. Asuntoa voidaan myös esitellä silloin, kun se aiotaan myydä tai vuokrata uudelleen.
Käynti on lähtökohtaisesti järjestettävä vuokralaiselle ja vuokranantajalle sopivana aikana, ellei asian kiireellisyys tai luonne sitä estä.
Jos sopivaa aikaa ei saada vuokralaisesta johtuvasta syystä sovittua ja vuokralaiselle on annettu riittävästi aikaa vastata, vuokranantaja voi tietyin edellytyksin ilmoittaa ajankohdan, jolloin asunnossa käydään.
Jos asunnossa käydään muulloin kuin vuokralaisen kanssa sovittuna aikana, asuntoon on jätettävä ilmoitus käynnistä. Siitä on käytävä ilmi muun muassa käynnin syy sekä yhteystiedot, joista vuokralainen voi saada lisätietoja.
Asuntoon jätettyjä tavaroita ei voi vain hävittää
Lakiin lisätään myös säännökset siitä, miten vuokrasuhteen päätyttyä asuntoon jääneen omaisuuden kanssa toimitaan.
Jos asuntoon jää omaisuutta, jonka voidaan olettaa kuuluvan siellä asuneelle vuokralaiselle tai muulle asukkaalle, vuokranantajan on lähtökohtaisesti huolehdittava omaisuudesta siihen saakka, kunnes se noudetaan tai laissa säädetty määräaika päättyy.
Jos vuokralaiselle saadaan toimitettua ilmoitus omaisuudesta ja sen omistusoikeuden mahdollisesta siirtymisestä, omaisuuden omistusoikeus voi siirtyä vuokranantajalle kuukauden kuluttua ilmoituksesta, jos sitä ei noudeta.
Jos ilmoitusta ei saada toimitettua, määräaika on neljä kuukautta siitä, kun vuokralainen jätti asunnon tai, jos tästä ei ole luotettavaa selvitystä, siitä kun vuokranantaja sai asunnon hallintaansa.
Jätteet ja muu selvästi arvoton omaisuus voidaan hävittää heti. Esimerkiksi valokuvia, asiakirjoja ja muuta vastaavaa henkilökohtaista omaisuutta ei kuitenkaan rinnasteta tällaiseen arvottomaan omaisuuteen.
Myös tämä on Aarnivuon mukaan yksi uudistuksen vuokranantajille tuomista käytännön selkeytyksistä: lakiin tulee nimenomaiset säännöt siitä, miten asuntoon vuokrasuhteen jälkeen jätetyn omaisuuden kanssa voidaan toimia.
Vuokralaki muuttuu 1. lokakuuta 2026
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain muutokset tulevat voimaan 1.10.2026. Uudistus sisältää edellä mainittujen asioiden lisäksi muutoksia muun muassa asunnon väliaikaiseen luovuttamiseen, vuokralaisen kuoleman jälkeisiin tilanteisiin ja sähköiseen tiedoksiantoon.
Vaikka yksittäisiä muutoksia on paljon, Suomen Vuokranantajien Aarnivuo ei pidä uudistusta vuokraustoiminnan kannalta mullistavana. Hänen mukaansa uudistus tuo vuokraustoimintaa digitaaliseen toimintaympäristöön ja vahvistaa sekä yhtenäistää pitkälti jo käytössä olevia toimintatapoja.
Vuokralaisen ja vuokranantajan kannalta olennaista on kuitenkin huomata, että kaikki uudet säännöt eivät vaikuta vanhoihin vuokrasopimuksiin samalla tavalla. Vanhoja vuokrasopimuksia ei tarvitse uusia lain voimaantulon vuoksi, mutta osa uusista säännöistä alkaa koskea niitä automaattisesti ja osa edellyttää erikseen sopimista.
