Britannian finanssivalvoja Financial Conduct Authority (FCA) on tarkastellut yli 11 000 vaihtoehtoista sijoitusrahastoa ja niiden riskejä. Selvityksessä ei havaittu koko rahastomarkkinaa koskevaa likviditeettivajetta, mutta kiinteistörahastot nousivat esiin yhtenä rahastoryhmänä, jossa sijoittajille tarjottujen lunastusehtojen ja rahastojen omistaman omaisuuden likviditeetin välillä oli epäsuhta.
FCA:n aineistossa noin 10 prosenttia kiinteistörahastojen nettoarvosta oli mahdollista lunastaa 30 päivän kuluessa. Samaan aikaan vain noin 7 prosenttia rahastojen varoista arvioitiin realisoitavaksi saman ajan sisällä.
Kyse on Britannian rahastomarkkinoita koskevasta aineistosta, joten lukuja ei voi suoraan soveltaa suomalaisiin kiinteistörahastoihin. Havainto nostaa kuitenkin esiin kiinteistörahastoihin olennaisesti liittyvän kysymyksen: kuinka nopeasti sijoittaja voi saada rahansa takaisin suhteessa siihen, kuinka nopeasti rahaston taustalla oleva omaisuus voidaan myydä.
Mikä kiinteistörahasto on?
Kiinteistörahasto on rahasto, jonka sijoitukset kohdistuvat tavalla tai toisella kiinteistömarkkinoille. Rahaston kautta sijoittaja voi saada kiinteistösijoituksia osaksi sijoitussalkkuaan ilman, että hänen tarvitsee itse ostaa ja hallinnoida esimerkiksi sijoitusasuntoa.
Kiinteistörahastot voivat kuitenkin olla rakenteeltaan hyvin erilaisia. Osa rahastoista omistaa kiinteistöjä suoraan. Sijoituskohteina voi olla esimerkiksi asuntoja, toimistoja, liiketiloja, hoivakiinteistöjä tai logistiikkakiinteistöjä.
Toiset rahastot sijoittavat kiinteistömarkkinoille välillisesti esimerkiksi muiden kiinteistörahastojen, kiinteistöyhtiöiden tai REIT-yhtiöiden kautta.
Siksi pelkkä nimitys kiinteistörahasto ei vielä kerro tarkasti, millaisen sijoituksen on ostamassa.
Mistä kiinteistörahaston tuotto muodostuu?
Suoraan kiinteistöihin sijoittavan rahaston tuotto muodostuu tyypillisesti kiinteistöistä saatavista vuokratuotoista sekä kiinteistöjen arvon muutoksista. Tuottoon vaikuttavat lisäksi rahaston kulut ja mahdollisen velkarahoituksen kustannukset.
Asuntoihin sijoittava rahasto voi saada vuokratuloja asukkailta, kun taas toimitilarahaston vuokralaisina voi olla yrityksiä. Jos tiloja jää tyhjilleen tai vuokrataso laskee, vaikutus voi näkyä rahaston saamissa vuokratuloissa.
Myös kiinteistöjen arvot voivat nousta ja laskea. Korkotason, taloustilanteen ja kiinteistöjen kysynnän muutokset voivat vaikuttaa niiden arvoon ja sitä kautta rahaston kehitykseen.
Jos rahasto sijoittaa kiinteistömarkkinoille muiden rahastojen tai pörssilistattujen kiinteistösijoitusten kautta, sen tuotto muodostuu puolestaan näiden sijoitusten kehityksestä.
Mitä kiinteistörahasto oikeastaan omistaa?
Kiinteistörahastoa valitessa kannattaa katsoa rahaston nimen sijaan sen sijoituspolitiikkaa ja todellisia sijoituskohteita.
Yksi rahasto voi keskittyä suomalaisiin vuokra-asuntoihin ja toinen eurooppalaisiin logistiikkakiinteistöihin. Kolmas voi sijoittaa useisiin muihin kiinteistörahastoihin. Rahastot voivat erota myös siinä, kuinka voimakkaasti niiden sijoitukset keskittyvät tietylle alueelle tai tiettyyn kiinteistötyyppiin.
Kiinteistörahaston toiminta ei myöskään välttämättä rajoitu valmiiden rakennusten omistamiseen. Rahaston sijoituspolitiikasta riippuen toimintaan voi liittyä esimerkiksi rakentamista tai kiinteistöjen kehittämistä. Rakennus- ja kehityshankkeisiin liittyvät riskit ovat erilaisia kuin jo valmiin ja vuokratun kiinteistön omistamiseen liittyvät riskit.
Sijoittajan kannattaakin selvittää, mitä rahasto sääntöjensä mukaan voi omistaa ja tehdä sen sijaan, että kaikkia kiinteistörahastoja tarkasteltaisiin samanlaisina sijoituksina.
Esimerkki: Säästöpankki Kiinteistö -rahasto
Rahastojen välisiä eroja voidaan havainnollistaa yhden suomalaisen kiinteistörahaston avulla. Säästöpankki Kiinteistö nostetaan tässä esiin vain esimerkkinä siitä, millaisia asioita rahaston rakenteesta ja ehdoista voi selvittää ennen sijoittamista.
Säästöpankki Kiinteistö on erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa kiinteistömarkkinoille Suomessa ja muualla Euroopassa. Se ei kuitenkaan pääsääntöisesti sijoita suoraan yksittäisiin rakennuksiin, vaan sijoitukset ovat pääasiassa listaamattomissa erikoissijoitusrahastoissa. Lisäksi rahaston sijoituksiin voi kuulua pörssilistattuja kiinteistörahasto-osuuksia, kuten ETF:iä ja REIT-sijoituksia.
Kyseessä on siis rahastojen rahasto. Sijoittaja ostaa osuuden Säästöpankki Kiinteistö -rahastosta, joka puolestaan sijoittaa varoja edelleen erilaisiin kiinteistösijoituksiin.
Esimerkki havainnollistaa sitä, miksi rahaston nimi ei yksin kerro sen rakennetta. Toinen kiinteistörahasto voi esimerkiksi omistaa asuntoja tai toimitiloja suoraan, vaikka molemmista käytettäisiin yleisesti nimitystä kiinteistörahasto.
Myös rahaston ehdot kannattaa huomioida. Säästöpankki Kiinteistö -rahaston vähimmäissijoitus on 1 000 euroa ja merkintäpäiviä on neljä vuodessa: maalis-, kesä-, syys- ja joulukuun viimeinen päivä. Merkintätoimeksianto pitää toimittaa vähintään seitsemän päivää ennen merkintäpäivää.
Lunastuspäiviä on kaksi vuodessa, kesäkuun ja joulukuun lopussa. Lunastustoimeksianto pitää toimittaa rahastoyhtiölle vähintään kuusi kuukautta ja yksi viikko ennen lunastuspäivää.
Nämä ovat juuri tämän rahaston ehtoja, eikä niitä voi yleistää kaikkiin kiinteistörahastoihin. Esimerkki osoittaa kuitenkin, miksi kiinteistörahastoa tarkastellessa kannattaa sijoituskohteiden lisäksi selvittää, milloin rahastoon voi sijoittaa ja millä aikataululla sijoituksen voi myöhemmin lunastaa.
Mitä kiinteistörahaston likviditeettiriski tarkoittaa?
Likviditeetillä tarkoitetaan yksinkertaistettuna sitä, kuinka helposti omaisuus voidaan muuttaa rahaksi ilman merkittävää vaikutusta sen hintaan.
Kiinteistöjen kohdalla perusongelma on melko itsestään selvä. Kokonaista kerrostaloa, toimistorakennusta tai kauppakeskusta ei voida myydä samalla tavalla kuin pörssiosaketta. Kiinteistölle täytyy löytää ostaja, kaupan ehdoista neuvotellaan ja kaupan toteuttaminen vie aikaa. Heikossa markkinatilanteessa ostajan löytäminen sopivalla hinnalla voi olla vielä vaikeampaa.
Kiinteistöjen hidas realisoitavuus ei siis itsessään ole uusi tai yllättävä riski. Olennaista on se, kuinka hyvin rahaston lunastusehdot ja maksuvalmius vastaavat sen omistaman omaisuuden realisoitavuutta.
Haaste voi syntyä esimerkiksi silloin, jos suuri määrä sijoittajia haluaa lunastaa rahasto-osuuksiaan samaan aikaan. Rahaston täytyy tällöin pystyä maksamaan lunastukset esimerkiksi käteisvaroistaan, muista helposti realisoitavista sijoituksistaan tai myymällä kiinteistöomaisuuttaan.
Juuri tätä suhdetta FCA:n tuore selvitys havainnollistaa. Britannian aineistossa noin 10 prosenttia kiinteistörahastojen nettoarvosta oli lunastettavissa 30 päivän sisällä, vaikka vain noin 7 prosenttia omaisuudesta arvioitiin realisoitavaksi samassa ajassa.
Suomessa useiden kiinteistörahastojen lunastuksia on rajoitettu
Likviditeettiriski on tullut viime vuosina näkyväksi myös Suomessa. Kiinteistömarkkinoiden vaikea tilanne ja vähäinen kaupankäynti osuivat samaan aikaan sijoittajien kasvaneiden lunastusten kanssa.
Elokuussa 2025 kymmenen suomalaista kiinteistörahastoa oli jäädyttänyt tai jollain tavalla rajoittanut lunastuksia. Osa sijoittajien varoista saattoi pysyä rahastoissa kiinni pitkään, vaikka kiinteistömarkkinoilla näkyi jo merkkejä piristymisestä.
Rahaston näkökulmasta tilanne voi olla hankala. Jos kiinteistöille ei löydy ostajia, omaisuuden nopea myyminen lunastusten rahoittamiseksi voisi tarkoittaa kiinteistöjen myymistä epäedulliseen hintaan. Se voisi puolestaan heikentää myös rahastoon jäävien sijoittajien asemaa.
Sijoittajan näkökulmasta seurauksena voi kuitenkin olla, ettei sijoitusta saa muutettua rahaksi alkuperäisessä aikataulussa.
Rahastojen säännöissä voidaan tämän vuoksi määritellä erilaisia maksuvalmiuden hallintakeinoja. Niihin voivat kuulua esimerkiksi lunastusten rajoittaminen tai keskeyttäminen sekä erilaiset lunastusmaksut. Vuonna 2026 esimerkiksi Sp-Rahastoyhtiön rahastojen yhteisiin sääntöihin lisättiin tällaisia maksuvalmiuden hallinnan keinoja. Finanssivalvonta vahvisti muutokset maaliskuussa 2026 ja ne tulivat voimaan huhtikuussa.
Suomen viime vuosien tapahtumat havainnollistavat käytännössä sitä, miksi kiinteistörahaston lunastusehdot ja mahdolliset poikkeustilanteita koskevat säännöt kannattaa selvittää jo ennen sijoittamista.
Kiinteistörahastoihin liittyy muitakin riskejä
Likviditeettiriski on vain yksi kiinteistörahastoihin liittyvistä riskeistä. Riskit riippuvat myös siitä, millainen rahasto on ja mihin se sijoittaa.
Kiinteistöjen arvon lasku voi alentaa suoraan kiinteistöihin sijoittavan rahaston arvoa. Kiinteistömarkkinoihin vaikuttavat muun muassa taloustilanne, korkotaso sekä kiinteistöjen kysyntä.
Korkoriski korostuu etenkin velkaa käyttävissä rahastoissa. Korkojen nousu kasvattaa rahoituksen kustannuksia ja voi samalla vaikuttaa kiinteistöjen arvostuksiin.
Velkavipu voi kasvattaa tuottoja markkinan noustessa, mutta vastaavasti voimistaa tappioita markkinan laskiessa.
Vuokralaisriski ja vajaakäyttö vaikuttavat rahaston saamiin tuloihin. Tyhjillään olevasta asunnosta, toimistosta tai liiketilasta ei saada vuokratuloa. Keskittyneessä rahastossa myös yksittäisen suuren vuokralaisen menettämisellä voi olla merkitystä.
Keskittymisriski kasvaa, jos suuri osa rahaston sijoituksista sijaitsee esimerkiksi samalla alueella tai on samantyyppisissä kiinteistöissä.
Rakennus- ja kehityshankkeisiin voi liittyä esimerkiksi rakentamisen kustannuksiin, aikatauluihin ja valmistuneen kohteen kysyntään liittyviä riskejä. Näiden merkitys riippuu siitä, osallistuuko rahasto tällaisiin hankkeisiin.
Lisäksi suorissa kiinteistösijoituksissa on arvostusriski. Pörssiosakkeelle muodostuu markkinahinta jatkuvasti kaupankäynnissä, mutta kiinteistöjen arvo määritetään arvioiden perusteella. Tämän vuoksi suoraan kiinteistöihin sijoittavan rahaston arvonkehitys voi näyttää tasaisemmalta kuin päivittäin markkinoilla hinnoiteltujen sijoitusten.
Kiinteistörahasto ja kiinteistö-ETF eivät ole sama asia
Suoraan kiinteistöihin sijoittava rahasto ja kiinteistö-ETF tarjoavat molemmat mahdollisuuden sijoittaa kiinteistömarkkinoille, mutta niiden toimintatapa on erilainen.
Suoraan kiinteistöihin sijoittavan rahaston taustalla voi olla esimerkiksi asuntoja, toimistoja ja logistiikkakiinteistöjä. Kiinteistö-ETF puolestaan sijoittaa tyypillisesti pörssilistattujen kiinteistöyhtiöiden tai REIT-yhtiöiden osakkeisiin.
Ero näkyy erityisesti likviditeetissä ja hinnoittelussa. ETF:llä käydään kauppaa pörssissä pörssin aukioloaikoina, kun taas suoraan kiinteistöihin sijoittavan rahaston lunastuksia voidaan toteuttaa huomattavasti harvemmin.
Pörssissä noteeratun kiinteistö-ETF:n arvo voi kuitenkin muuttua nopeasti markkinoiden mukana. Suoraan kiinteistöihin sijoittavan rahaston arvonkehitys voi näyttää tasaisemmalta osittain siksi, ettei sen omistamille kiinteistöille muodostu uutta markkinahintaa joka päivä.
Tutustu erilaisiin tapoihin sijoittaa kiinteistöihin
Kiinteistömarkkinoille voi sijoittaa myös pörssin kautta esimerkiksi kiinteistöihin keskittyvillä rahastoilla, ETF:illä ja kiinteistöyhtiöiden osakkeilla. Nordnet on koonnut sivulleen erilaisia vaihtoehtoja kiinteistösijoittamisesta kiinnostuneille.
Mainoslinkki. Naiset puhuu rahasta voi saada korvauksen, jos avaat Nordnet-tilin linkin kautta.
Mitä kiinteistörahastosta kannattaa tarkistaa ennen sijoittamista?
Kiinteistörahaston kohdalla kannattaa tarkistaa sijoituskohteiden lisäksi rahaston säännöt ja ehdot. Rahastojen välillä voi olla huomattavia eroja siinä, mitä ne omistavat ja miten sijoittaminen ja sijoituksesta poistuminen käytännössä toimivat.
Tarkista ainakin:
- Mihin rahasto sijoittaa? Omistaako se kiinteistöjä suoraan vai sijoittaako se esimerkiksi muihin kiinteistörahastoihin tai kiinteistöyhtiöihin?
- Millaisia kiinteistösijoituksia rahastossa on? Asuntoja, toimistoja, liiketiloja, logistiikkakiinteistöjä vai esimerkiksi rakennus- ja kehityshankkeita?
- Kuinka hajautettu rahasto on? Tarkista sekä maantieteellinen hajautus että eri kiinteistötyyppien osuudet.
- Kuinka paljon rahasto käyttää velkaa?
- Milloin rahastoon voi tehdä merkintöjä?
- Milloin rahasto-osuuksia voi lunastaa ja kuinka aikaisin lunastuksesta pitää ilmoittaa?
- Millä ehdoilla lunastuksia voidaan rajoittaa tai keskeyttää?
- Miten kiinteistöomaisuus arvostetaan?
- Millaisia kuluja rahastosta peritään?
Pitkä lunastusaika tai harvat lunastuspäivät eivät itsessään tarkoita, että rahasto olisi huono sijoitus. Ne ovat kuitenkin sijoituksen ominaisuuksia, jotka vaikuttavat siihen, kuinka nopeasti sijoittaja pystyy tarvittaessa muuttamaan sijoituksensa rahaksi.
