Suomalaisten avoimien kiinteistörahastojen ongelmat eivät ole jäämässä nopeasti taakse. Lunastuksia on edelleen jonossa, kiinteistöjä joudutaan myymään niiden maksamiseksi ja aiempaa korkeampi korkotaso rasittaa erityisesti velkaa käyttäviä rahastoja.
Inderesin analyytikko Sauli Vilén arvioi maanantain Talousaamussa, että tilanteen normalisoitumisessa voidaan puhua vuosista. Hänen mukaansa korkojen nousu on ollut sektorille myrkkyä, eikä viimeaikainen kehitys viittaa siihen, että lunastuspaine olisi nopeasti hellittämässä.
Tuoreet luvut tukevat kuvaa jatkuvasta lunastuspaineesta. KTI Kiinteistötiedon syyskuussa julkaiseman katsauksen mukaan kiinteistöihin ja tontteihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen lunastukset ovat ylittäneet uudet merkinnät myös vuonna 2026.
Asuntorahastot ovat erityisen vaikeassa asemassa
Vilén nostaa haastattelussa esille erityisesti avoimet asuntorahastot. Hänen mukaansa niiden kassavirtaprofiili on tällä hetkellä heikko.
Ongelma syntyy useasta tekijästä samanaikaisesti. Rahastot perivät sijoittajilta palkkioita, mutta myös rahastojen käyttämä vieras pääoma maksaa nyt selvästi enemmän kuin nollakorkojen aikana. Kun nämä kustannukset vähennetään kiinteistöistä saatavasta kassavirrasta, sijoittajalle jäävä tuotto voi jäädä vähäiseksi.
Vilénin mukaan avoimet asuntorahastot eivät tällä hetkellä käytännössä tuota kunnollista kassavirtaa sijoittajalle. Kun korkeat palkkiot ja vieraan pääoman kustannukset vähennetään, sijoittajalle jää hänen mukaansa pitkälti velkavivulla vahvistettu kiinteistöjen arvonmuutos.
Tämä tekee sijoituksen tuotosta aikaisempaa riippuvaisemman kiinteistöjen hintakehityksestä. Jos kiinteistöjen arvot laskevat, velkavipu puolestaan voimistaa vaikutusta sijoittajan pääomaan.
Nollakorkoaikana lähes kaikki näytti toimivan
Avoimista kiinteistörahastoista tuli Suomessa suosittuja erityisesti nollakorkojen aikana. Matalat korot tukivat kiinteistöjen hintoja ja tekivät velkarahoituksesta edullista.
Tilanne muuttui korkojen noustessa. Rahoituskustannukset kasvoivat samaan aikaan, kun kiinteistöjen arvostukset joutuivat paineeseen ja sijoittajat alkoivat lunastaa rahojaan rahastoista.
Vilén kuvaa nollakorkoaikaa kiinteistömarkkinoiden kannalta poikkeukselliseksi ajanjaksoksi. Nykyistä korkoympäristöä hän pitää lähempänä normaalia kuin vuosia, jolloin korot olivat lähellä nollaa.
Muutos tarkoittaa samalla sitä, etteivät kaikki nollakorkojen aikana toimineet sijoitusmallit välttämättä toimi nykyisessä ympäristössä yhtä hyvin. Vilénin mukaan rahastojen väliset erot ovat nyt huomattavasti suurempia kuin aikana, jolloin halpa raha tuki koko kiinteistösektoria.
Kaikki kiinteistörahastot eivät ole samassa tilanteessa
Asuntorahastojen lisäksi haastava tilanne on osalla toimistokiinteistöihin sijoittavista rahastoista. Erityisesti parhaiden sijaintien ulkopuolella sijaitseviin toimistoihin voi olla vaikea löytää sekä vuokralaisia että ostajia järkevällä hinnalla.
Paremmassa asemassa voivat Vilénin mukaan olla esimerkiksi yhteiskuntakiinteistöihin sijoittavat rahastot, joiden kohteissa on tyypillisesti pitkiä vuokrasopimuksia. Pitkä sopimuskanta voi tehdä kassavirrasta ennakoitavampaa.
Rahastoja ei siksi kannata tarkastella yhtenäisenä ryhmänä. Kiinteistötyyppi, velan määrä ja kustannus, vuokrasopimukset, rahaston palkkiot sekä kohteiden sijainti vaikuttavat siihen, kuinka hyvin rahasto kestää nykyistä markkinaympäristöä.
Kiinteistörahastojen tuotot ovat olleet paineessa
KTI:n tuoreimmat luvut konkretisoivat ongelmaa. Kiinteistöihin ja tontteihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen yhteenlaskettu bruttoarvo laski vuoden 2026 toisella neljänneksellä 8,6 miljardiin euroon maaliskuun 8,8 miljardista eurosta.
Vuoden ensimmäisellä puoliskolla rahastojen keskimääräinen kokonaistuotto oli −1,1 prosenttia. Se muodostui 1,7 prosentin tuotto-osuudesta ja −2,8 prosentin arvonmuutoksesta.
Samalla rahastot olivat kiinteistömarkkinoilla edelleen nettomyyjiä. KTI:n mukaan niiden osuus kaikista kiinteistömyynneistä oli toisella vuosineljänneksellä noin kahdeksan prosenttia, eikä rahastoilla ollut lainkaan kiinteistöostoja.
Myös Suomen Pankin luvut kertovat jatkuvista ulosvirtauksista. Kiinteistörahastojen nettomerkinnät olivat negatiivisia jokaisena vuoden 2026 ensimmäisen seitsemän kuukauden aikana. Heinäkuussa nettomerkinnät olivat −19 miljoonaa euroa.
Lunastusten maksaminen vaatii kiinteistöjen myymistä
Avoimen kiinteistörahaston haaste liittyy sen rakenteeseen. Sijoittaja voi rahaston ehtojen mukaisesti pyytää sijoituksensa lunastamista, mutta rahaston varat ovat pääasiassa kiinni kiinteistöissä. Niitä ei voida muuttaa rahaksi yhtä nopeasti kuin esimerkiksi pörssiosakkeita.
Jos suuri määrä sijoittajia haluaa rahansa samanaikaisesti takaisin, rahaston täytyy saada käteistä lunastusten maksamiseen. Käytännössä tämä voi tarkoittaa kiinteistöjen myymistä.
Rahastot ovat voineet hallita tilannetta muun muassa lykkäämällä tai rajoittamalla lunastuksia. Finanssivalvonnan mukaan tällaisilla likviditeetinhallintatoimilla voidaan välttää kiinteistöjen pakkomyyntejä ja hillitä voimakasta hintojen laskua.
Lunastusten lykkääminen ei kuitenkaan poista lunastustarvetta. Kiinteistöjä täytyy ajan mittaan saada myytyä, jotta sijoittajille voidaan palauttaa heidän rahojaan.
Rahastojen myynnit voivat hidastaa kiinteistömarkkinoiden elpymistä
Vilén nostaa haastattelussa esille myös laajemman vaikutuksen Suomen kiinteistömarkkinoihin. Nousukaudella rahastot olivat merkittäviä kiinteistöjen ostajia, mutta nyt monet niistä ovat myyjiä.
Samaan aikaan markkinoilla on muitakin suuria myyjiä, eikä kotimaista ostajakysyntää ole välttämättä riittävästi vastaanottamaan kaikkea tarjontaa. Siksi markkinoille tarvitaan myös kansainvälistä pääomaa.
KTI:n lukujen perusteella kiinteistökauppa on kuitenkin jonkin verran piristynyt. Suomen ammattimaisilla kiinteistösijoitusmarkkinoilla tehtiin vuoden 2026 toisella neljänneksellä kauppoja noin 1,2 miljardilla eurolla.
Rahastojen suuret myyntitarpeet voivat silti Vilénin arvion mukaan hidastaa markkinoiden elpymistä. Jos myytävää tulee markkinoille paljon suhteessa ostajiin, se voi ylläpitää kiinteistöjen hintoihin kohdistuvaa painetta.
Korkeat kulut voivat syödä suuren osan tuotosta
Kiinteistörahastojen viime vuosien kehitys muistuttaa siitä, ettei rahaston historiallinen tuotto yksin kerro sijoituksen ominaisuuksista. Sijoittajan kannattaa selvittää ainakin rahaston palkkiot, velkavivun määrä, velan kustannukset, lunastusehdot sekä se, millaisiin kiinteistöihin rahasto sijoittaa.
Erityisen tärkeää on ymmärtää, mistä rahaston tuotto syntyy. Jos kiinteistöistä saatava kassavirta kuluu suurelta osin rahaston kustannuksiin ja velkojen korkoihin, sijoittajan tuotto voi nojata voimakkaasti kiinteistöjen arvonnousuun.
